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重磅!公募REITs来了。对中国经济、房地产、个人投资有何影响?

这两天有一个非常重磅的消息,这个消息对疫情后的中国经济、对中国房地产市场、对广大投资者都有非常大的影响。这个消…

这两天有一个非常重磅的消息,这个消息对疫情后的中国经济、对中国房地产市场、对广大投资者都有非常大的影响。这个消息就是:4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下文简称通知)。

这是一个里程碑式的事件,意义极其重大!那么,到底什么是基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),它又将如何影响中国经济、个人投资者和房地产?今天,笔者就和大家详细的聊聊。

一 什么是REITs?

看过笔者之前文章的朋友应该都知道,这两个月我写了很多关于REITs的文章,所以今天就不讲那么细了,只跟大家简单科普下最核心的信息,想了解更多的,可以去翻看笔者之前的文章。

REITs,英文全文是:Real Estate Investment Trusts,译为房地产信托投资基金。是房地产证券化的重要手段。本质上是一种兼具金融属性与不动产属性的基金:

所以说,要想理解REITs,要分别从投资和房地产两个角度去理解。

先说投资角度:

REITs是一种基金,只不过这种基金有着很多限制条件。第一条就是:基金从投资者募集到的钱,只能拿去投资房地产,而且主要是商业地产,例如公司化运营的公寓、写字楼、购物中心、工业地产等;

第二条就是:投资房地产的方式必须是以经营性为主,赚取租金和运营收益,而不是靠买卖房地产赚差价的方式赚钱。例如,公寓每个月有租金、写字楼有租金、购物中心出租给商户,也有租金;

第三条就是:基金通过投资经营性房地产赚来的钱,必须把绝大部分(美国要求是90%以上)定期分配给投资者。

所以说,从投资的角度来说,REITs就是一种:投资品种特定、投资品种收益方式特定、定期高分红的固定收益类投资品种。

再说房地产角度:

对于房地产来说,REITs是一种全新的融资渠道和手段。它首先是资产证券化的一种,所谓资产证券化,就是那些拥有资产——例如房地产的人,它们的资产有两个特性:第一,定期能够获得经营性收益,例如租金;第二,短期变现能力差。

假如一个地产商旗下有几个写字楼,每个月都能有租金,但是这个月租金的金额,跟它的写字楼总价值的金额比起来,显然就是小巫见大巫了。如果这个地产商现在有大笔的资金需求,可是又不想卖写字楼,或者短期内卖不出去,那怎么办呢?

就把它的这个写字楼作为基础资产,到证券市场上发行证券,然后有投资人买这种证券。这个时候,地产商就募集到了大笔的资金;而投资人也得到了一种有良好的基础收益(写字楼每个月的租金收入)为支撑的投资品种。形成双赢的格局。

当然了,具体的资产证券化的过程,在专业上是很复杂的,大家不用了解的那么详细,只需要知道,对于地产商来说:REITs是一种融资和盘活资产(变现)的方式,就行了。

好了,了解完REITs的基本定义,接下来我们结合这两大部门的《通知》,来解读下它的意义和影响。

二 证监会、发改委《通知》解读和意义分析

这次的重要文件有两个,一个是中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》;另一个是证监会为了向社会各界征集意见,发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。

通过解读这两个文件,我们可以发现国家推行公募REITs的目的,以及它的影响和意义:

1,助力发展新基建:

之前笔者在做《REITs科普系列》的时候讲过,REITs按照不同的方式,有很多种分类方式。其中一种分类方式就是按照底层资产的类型不同,进而划分成不同类型的REITs:例如有些专门投资公寓的,就是公寓类REITs,有些专门投资购物中心的,就是零售型REITs,还有其它很多种,像医院类、工业类、仓储物流类等。

而这次国家要推行的,就是基建类REITs,也就是说:这些公募REITs募集到的资金,只能用来投资基础建设项目,而不能投资公寓、购物中心等消费类商业地产,更不能投向住宅地产。

那么,所谓的基础设施,都包括哪些具体的领域呢?

《通知》内容:

聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业,包括:

仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

我们看这些项目,可以发现一个很重要的信息:它们是和之前从国家到各省共同推进的新基建,是一脉相承的,所以现在大家应该明白了,国家搞这个公募REITs,最基本的目标就是发展新基建。

这些新基建项目里,既有收费公路等交通设施,水电气热等市政工程等,这些和民生日用息息相关的老基建;也有城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目类的环保项目。

说起环保项目,大家应该都听过一句话:既要金山银山、又要绿水蓝天。环保事业在我国的顶层经济发展规划中,有着非常重要的地位。它和:产业转型升级、降低金融风险等国家最高战略级项目,是同等重要的。

再说仓储物流。

大家都知道我国网络经济的发展,在全球也是独具特色的,可以说是少数领先全球的产业。但是网络经济不是凭空产生的,它们必须有自己的基础设施作为支撑,而仓储物流,就是支撑网络经济,特别是网络购物的基础。

我们在京东购物,享受隔日达甚至当日达的快速便捷;我们在淘宝上买东西,各种商品,只有想不到,没有买不到。统统这些,都是需要仓储和物流来做支撑的。

因为发达的仓储和物流,大山里的特产可以运出来,卖到全国各地,扶持了山区经济,改善了农民的生活;因为仓储和物流,疫情期间出门不方便,通过网络购买各种必须品……

正是仓储物流的发达,支撑起了我国发达的网络零售经济。

最后说下国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。从地产类型上来看,它们属于工业地产、写字楼地产。这两类地产和仓储物流一样,都属于国外REITs分类里,标准的商业地产。

而从它们在国家经济战略的意义上来说。这些地产项目是和国家产业升级、经济转型的顶层战略息息相关的。

我国当下以及未来十几年,经济上最重要的战略之一就是产业升级。所谓产业升级,说白了就是发展高科技产业、高端制造业,例如航空航天、新材料、信息技术、重型装备、尖端医疗设备等,都属于高端产业。

而要想发展这些高端产业,就必须基础设施跟上,它们既需要工厂,又需要写字楼办公楼。拿工厂来说,之前因为中兴被制裁,而广为人知的芯片产业,其中一项最大的投资就是工厂,一个大的芯片工厂的投资,可能是几百亿,而且回报的周期特别漫长,还有很高的失败率。

这种类型的投资,让很多民间资本望而却步。

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所以从国家的层面,推动这类基础设施的建设,是有着非常重要的战略意义的。

综上所述,这次国家推行基础设施类REITs,面向的就是那些具备战略意义的基建项目。这些项目对短期的拉动经济,促进增长,以及长期的产业升级,都是非常重要的。

那么为什么不是直接由地方政府投资,而是通过发现公募类REITs呢?

这又涉及到金融改革方面的问题了:

2, 优化金融体系

《通知》内容:

上面的内容,比较高度概括化,笔者帮大家拆解下:

第一:积极支持国家重大战略实施/推动国家重大战略实施,服务实体经济,支持重点领域。

这句话是基础。那么这里所指的国家重大战略、实体经济、重点领域,指的是什么呢?

就是笔者前面分析过的,新基建,以及在新基建基础上的核心产业,包括各种高科技产业、大型重型装备制造业等。这些产业,就是国家在过去几年的中央经济报告中,屡次提到的“新动能”产业。

什么动能?谁的动能?

当然是整个中国,未来经济的动能。是后房地产时代,中国经济的支柱。

第二:积极支持重大战略、进一步创新投融资机制、遵循市场原则、坚持权益导向:

那么该怎么发展这些重点产业和新基建呢?一个基本的条件就是钱。没有钱,没有大量的钱,这些项目是搞不起来的。

那么以前国家的重大项目、地方的重大项目,都是从哪里来的钱?

一个是财政拨款,一个是债务融资。其中财政拨款的数额有限,所以大多数企业和地方政府要搞大型项目,都是做债务融资,所谓债务融资,就是借债,其中以向银行贷款为主。

这里简单科普下融资方式的小知识:企业的融资可以分成内源融资和外源融资两种。内源融资是指企业自己的经营利润,再投资到企业经营中去,例如华为每年营收的很大比例,都投资到科研中;

外源融资就向外部主体融资。分成债务性融资和权益性融资两种。

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债务融资和权益融资最大的区别是:用不用偿还?因为债务融资就是借钱、贷款,所以必须得还本付息。这种融资方式的好处是,不会损失企业的控制权,但是债务风险特别大。例如你要开个饭店,和朋友借了10万,朋友不会因为借了你10万,就可以对你的饭店指手画脚。但是问题是,到期后,你必须得偿还本息。

权益融资就是拉投资人、发行股票。这种融资的好处是没有偿债风险,但是缺点是稀释控制权。例如你开个饭店,自己投了20万,找朋友参股,投了10万。因为是一起合伙做生意,你不用偿还他这10万,但是你饭店的管理权,也肯定得给他一部分,因为他是股东。

所以说,这次国家推动公募REITs,就是给新基建和那些重点产业,提供了一个新的融资渠道。而且是比债务融资更健康更高效的融资渠道。发挥金融扶持实体经济的本质功能。

第三:防风险、去杠杆、稳投资、补短板:

我国顶层经济战略中,有个著名的“三去一降一补”。其中的一个去,就是去杠杆,而补就是补短板。再结合这次《通知》中的内容,可以看到它们是一脉相承的。补短板补的就是基建的短板。而去杠杆,去的就是债务杠杆。

债务杠杆如果太高了,到底有多大的危害?

可以这么说吧,最近几十年全球各国的经济危机,主要都是由债务危机造成的。特别是08年的次贷危机,就是由劣等的住房贷款崩盘引发的。

而且债务比例过高,往往伴随着债务质量过低。例如08年美国次贷危机,就是因为那些房贷公司,为了扩大业务,给那些完全没有偿债能力的人房贷,这种贷款,收回的可能非常低,就属于劣质贷款、不良贷款。

我国的债务水平已经很高了。

例如地方债。地方政府的债务问题一直很严重,这些年也一直在努力想办法降低债务。2017年的时候,大概是35万亿人民币的地方债。上个月的时候,财政部网站发布的数据显示,全国地方政府债务余额还有228219亿元。

再说居民债。居民债务比例的计算方法,一个是用债务总量比国家GDP,另一个是比居民可支配收入。按照后者计算的话,我国居民债务水平已经超过50%。根据最新数据显示,我国居民债务总量(住户贷款)已高达到56.5万亿元,其中房贷就有30万亿。

最后说企业债。我国企业的债务比例超过150%,在全球也是高水平。

因为企业的贷款来源主要是银行。所以一但企业偿债除了问题,就会牵连到银行。

了解完我国的债务背景,以及国家去杠杆、降低债务风险的战略背景后,就可以很好的理解这次推动公募REITs的目的了。

可以说,这次公募REITs的推动,是我国发力发展权益融资,降低债务融资的大型尝试。笔者猜测,如果这次尝试成功,不排除将来扩展到其它产业的可能。

那么问题来了,如何保护权益投资者的利益呢?

《通知》给出了答案:

三个聚焦一个加强。聚焦重点区域,这些区域是我国经济最发达的地区;聚焦重点行业,这个讲过了,是国家重点关注的行业;聚焦优质项目,重点地区、重点行业里的优质项目,才能获得融资资格;加强融资管理,从基金管理的角度加强监督,必须慎用善用投资者的钱。

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由此可见,这次公募REITs,资金的投向一定会受到非常高规格的监管,保证投向最好的项目。一方面是好钢用在刀刃上,扶持该扶持的项目;一方面是保护投资者的权益。

3 盘活基础设施存量资产

我们在前面科普REITs的时候讲过,REITs可以从投资和房地产两个角度来讲。从投资者的角度,这是一种新的投资品种;从地产商的角度,REITs是一种新的融资渠道和盘活资产的方式。因为可以把流动性差、变现能力差的大额资产,变成证券发行,短期内募集到大额资金,从而投入到新的项目中。

这个功能对我国的基础设施来说,也是一样的。

举个最简单例子,例如一条重要的公路,建设投资非常大,但是建成后的收费收入,和当成的投资成本来比,就非常小了。要想收回投资,需要的时间会非常长,这样一来,如果正好需要建一条新公路,可能钱就不够了。

这个时候,这条已经坚持的公路,就是一笔存量资产。如果能够以这条公路为基础资产,到证券市场发现资产支持证券,就能快速募集到一大笔钱,然后投入到新的公路建设中去。

4 给居民提供新的投资渠道

同时,REITs作为中等收益、中等风险的金融工具,具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点,有利于丰富资本市场投资品种,拓宽社会资本投资渠道。

REITs诞生于美国的马萨诸塞州,1960年,美国国会通过《REITs法案》,标志着REITs在立法上,正式承认和确立。当初美国国会之所以促进通过该法案,就是为了给广大投资者一个投资机会,可以分享当时美国房地产、特别是商业地产的发展红利。

因为那些大型的商业地产项目,动辄上亿、几十亿的投资,普通投资者根本没办法参与,而通过发现REITs,就极大的降低了投资门槛,可能几百块几千块钱就能参与投资,享受一个大型写字楼或购物中心的租金红利了。

过去,我国居民的投资渠道,主要就是房地产,因为除了房地产外,其它的投资品种,要么风险太大,要么收益太低。而公募基建类REITs的出现,就给社会资本提供了一个新的投资渠道。

从投资的角度来说,多了一个新的投资品种;而从国家的角度,可以进一步降低社会资本涌向房地产市场。

当然了,对于REITs来说,居民投资只占其中一部分,大型机构投资占了另外一个很大的部分。以美国来说,在REITs成立的很多年里,养老金、保险公司这类的大型机构,占了投资者的很大比例。

以上就是这次国家推动公募REITs的影响和意义,我们再回顾下,它分别是:

①支撑新基建,进而拉动疫情期及疫情后的经济;

②为新基建和高科技等重要产业,创造一个新的、健康的融资渠道;

③降低债务风险;

④给社会资本、老百姓提供一个新的投资品种。

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那么,这个公募REITs,对老百姓来说,有什么意义呢?

三 公募基建类REITs对普通人的意义

1 新的投资品种和渠道

对普通人来说,最大的意义就是多了一个固定收益类投资品种。笔者之前专门讲过REITs的投资优势,这里就不展开细讲了,这里只简单讲几个重要的:

①很高的当期收益。因为REITs属于定期分配收益的投资品种,所以可以定期的拿到很高的当期收益。

②波动性和风险低。因为REITs是投资地产资产的,每个月都有固定的租金收入,所以风险比较低,我国现在推出的基建类REITs,风险就更低了。当然,风险低不代表没风险。

③规模大。我国的基建资产,那是接近百万亿的规模,就算只挑里面最优质的的来发行证券,那个规模也是非常可观的。足以容纳非常大量的社会资本,进行投资。

当然,国外的REITs还有其它很多优点,但是不同类型的REITs,优点是不一样的。所以在我国的基建REITs正式出来之前,具体有哪些优点,还不能完全确定,还要后续继续观察。

2 对房地产的影响

从《通知》上看,这次推行公募基建类REITs,和房地产没什么关系。当然了,这里的房地产专指:住宅地产、商品房,这是老百姓最关注的事情。而此次明确的限定了,是基建类REITs,这和住宅地产完全是两个领域。

所以短期看,对住宅地产不会有什么影响。

那么长期有没有影响呢?

笔者试着分析下,当然了,只是一家之言,未必全队。

第一:长期讲,对商业地产会有利好!

这次如果基金类REITs搞成功了,那里面很多经验,都可以直接用到商业地产类REITs里,到时候各种写字楼、购物中心、工业地产、医院地产等,都可能会引入REITs。这样的话,表面上是给投资者又增加了新的投资方式;

深层次的话,因为那些地产的运营商,无论是为了符合更加多、更加严格的监管要求;还是为了把业绩做得更好,赚更多钱。都会不断提高物业的经营水平,到时候普通老百姓也会受益。

拿零售物业来说,像大型超市(MALL)、大型购物中心(MILL),名品折扣店(奥特莱斯),都是零售类REITs推动发展的。

第二:长期讲,对租赁市场有利好!

商业REITs的一个大分类,就是公寓类REITs,由公司化运营的方式,为百姓提供标准化、优质的居住服务。这个就和老百姓息息相关了。

如果基建REITs搞好了,未来不是没可能搞公寓类REITs。这个其实和国家正在推行的:租售并举、多主体供给解决居民的居住问题,也是一脉相承的。

第三:长期讲,会降低住宅市场的压力!

人们的投资有了新的选择、未来居住有了更多元的选择,那么住宅市场的压力就能得到缓解。当然了,前提是REITs基金们,要严格监管,避免资金偷偷流入住宅市场。

总之,REITs在外国已经发展了70年,用历史的经验,证明了它是国家经济、特别是不动产行业发展到一定阶段必然要走的路。我国这次能够推出基建类公募REITs,绝对是里程碑式的事件,让我们保持关注,期待后续的发展。

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作者: 伊好股票网

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